Иски по спорам, вытекающим из отношений по долевому строительству

Большие затруднения вызывают споры, вытекающие из отношений по долевому строительству. Как правило, наиболее проблематичными в таких спорах являются вопросы определения момента перехода права собственности к одному из участников инвестирования строительства, а также объемы права собственности в общем объеме права на построенный объект. При оценке существующих правоотношений по поводу инвестирования в строительство следует исходить из следующих положений гражданского законодательства.
1) Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (часть 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).
2) Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ). Следовательно, если вновь созданное в результате долевого строительства имущество не зарегистрировано в уполномоченном государственном органе, то речь о праве собственности на сооружение идти не может. В этом случае можно говорить только о праве собственности на строительные материалы из которых построено спорное сооружение, в юридическом смысле не являющиеся объектом недвижимости.
Военный прокурор Московского округа в интересах Тамбовского высшего военного командного училища химической защиты предъявил иск к АООТ "Механизатор", в котором просил признать недействительным расторжение в одностороннем порядке договора о совместном строительстве жилого дома, а также обязать ответчика выделить училищу жилую площадь пропорционально вложенным в строительство дома денежным средствам.
Решением арбитражного суда признано недействительным расторжение в одностороннем порядке договора от 10.12.92 о совместном строительстве дома, в удовлетворении требований об обязанности ответчика выделить училищу жилую площадь отказано, поскольку строительство дома не завершено.
Постановлением кассационной коллегии от 04.04.95 решение в части признания недействительным расторжения в одностороннем порядке договора отменено, в иске отказано.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановление кассационной коллегии отменил, решение арбитражного суда 1й инстанции оставил в силе.
АООТ "Механизатор" (заказчик) и Тамбовское училище (дольщик) заключили договор от 10.12.92 о совместном строительстве жилого дома. На момент заключения договора была закончена кирпичная кладка коробки пяти этажей. Дольщик обязался продолжить финансирование строительства дома с целью получения 30 квартир общей площадью 1337,6 кв. м. Заказчик обязался выделить дольщику жилье исходя из фактической сметной стоимости дома на момент сдачи и суммы, вложенной училищем. С учетом сложившейся к декабрю 1992 года средней стоимости 1 кв. м жилья 50 тысяч рублей дольщик должен был перечислить заказчику 66900000 рублей, в том числе в IV квартале 1992 года - 20000000 рублей и в первом полугодии 1993 года - 46900000 рублей. В соответствии с пунктом 3.1 договора при нарушении дольщиком финансирования строительства дома договор считается расторгнутым в одностороннем порядке.
Во исполнение договора училище перечислило АООТ "Механизатор" 66800000 рублей: платежными поручениями от 29.12.92 - 19900000 рублей, от 01.04.93 -15000000 рублей и от 14.10.93 - 31900000 рублей. Кроме того, 25.12.93 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым планировали продолжить финансирование и закончить строительство дома в IV квартале 1994 года с использованием средств как заказчика, так и дольщика. Причем училище должно было перечислить ответчику в 1994 году 179944000 рублей, в том числе в I квартале - 40000000 рублей, во II квартале - 80000009 рублей и в Ш квартале - 59944000 рублей. Фактически училище перечислило 40000000 рублей платежным поручением от 14.03.94.
Поскольку финансирование строительства осуществлялось училищем несвоевременно, АООТ "Механизатор" письмом от 21.06.94 сообщило о расторжении договора в одностороннем порядке.
Истец не отрицал, что нарушил сроки перечисления денежных средств, однако, по его мнению, задержка перечисления денег не могла повлиять на снижение темпов строительства, поскольку заказчик неполно и несвоевременно осваивал денежные средства.
При рассмотрении дела кассационной коллегией сделан неверный вывод о том, что действия АООТ "Механизатор" по одностороннему расторжению договора совершены в соответствии с условиями этого договора и связаны с ненадлежащим исполнением училищем обязательств по финансированию. Заключенный сторонами договор предусматривал возможность его расторжения в одностороннем порядке, однако дополнительным соглашением от 25.12.93 условия договора были изменены. В 1994 году был определен график финансирования, и сумму, подлежащую перечислению в I квартале 1994 года, училище внесло своевременно. АООТ "Механизатор" не могло 21.06.94 в одностороннем порядке расторгнуть договор по мотиву задержки финансирования, поскольку за I квартал 1994 года деньги были перечислены, а срок платежа за П квартал еще не наступил. В судебном заседании было установлено несвоевременное и неполное освоение обществом "Механизатор" денежных средств, перечисленных училищем на строительство спорного дома. Кроме того, в 1994 году финансирование строительства должно было вестись как истцом, так и ответчиком.
Таким образом, у АООТ "Механизатор" отсутствовали основания для расторжения договора в одностороннем порядке. Поэтому постановление кассационной коллегии является необоснованным, а решение в части признания недействительным расторжения договора правильным. В то же время решение суда в части .отказа в выделении училищу жилой площади подлежит отмене.
По существу, заявленный иск является требованием о признании права командного училища на получение жилой площади.
Поскольку договор о совместном строительстве был признан судом действующим, следует признать за училищем право на получение жилой площади пропорционально вложенным средствам.
На день рассмотрения дела в суде отсутствует объект собственности, т.е. предмет спора, на который должны распространяться правоотношения между истцом и ответчиком. В связи с этим требование о признании прав за истцом на несуществующие жилые помещения заявлено преждевременно и противоречит действующему законодательству, а именно гл. 18 ГК РФ.
ТОО "Балттрансстрой ЛТД" обратилось в арбитражный суд с иском к АО "Западное пароходство" о взыскании убытков в сумме 9 758 835 рублей, вызванных досрочным расторжением договора подряда на капитальное строительство жилого дома, а также признание права на выделение 30 процентов введенной жилой площади.
Решением арбитражного суда с ответчика взысканы убытки в размере 501523 рублей.
За истцом признано право на получение жилой площади в размере 13 процентов от общей площади после завершения строительства жилого дома по улице Художественной в Калининграде. В остальной части исковых требований отказано.
Апелляционной инстанцией решение арбитражного суда оставлено без изменения, а жалоба - без удовлетворения.
В кассационной жалобе ответчик просит отменить судебные акты в части признания права истца на жилую площадь, поскольку, на его взгляд, судом неправомерно отнесено право истца на приобретение доли жилой площади к убыткам, которые наступили в связи с расторжением договора по инициативе ответчика. Вышеизложенное противоречит статье 15 Основ гражданского законодательства.
Законность судебных актов проверена в кассационном порядке.
Между сторонами в апреле 1991 года был подписан договор подряда на капитальное строительство 24-квартирного дома по улице Художественной Калининграда. 24.06.92 года сторонами подписано дополнительное соглашение к договору. Решением арбитражного суда от 09.08.93 вышеуказанный договор был расторгнут по причине невыполнения заказчиком своих обязательств по договору. Указанное решение вступило в законную силу.
Истец обратился в суд с иском с двумя требованиями, одним из которых являлось признание его права на выделение ему 6 квартир после ввода в эксплуатацию дома по улице Художественной.
Решением арбитражного суда от 09.11.95 данное требование было удовлетворено частично и за истцом было признано право на получение 13 процентов от общей площади жилого дома после завершения строительства на основании статьи 309 ГК.
Апелляционная инстанция оставила данную часть решения в силе, однако сделала это не по основаниям, указанным судом первой инстанции, а отнесла это требование к убыткам на основании пункта 5 статьи 453, 15, 393 ГК.
Кассационная коллегия, рассмотрев материалы дела, находит судебные акты в части признания за истцом права на долю жилой площади неправомерными.
Как видно из материалов дела, а именно договора подряда на капитальное строительство между сторонами, ответчик после ввода в эксплуатацию дома обязан был выделить истцу 30 процентов введенной жилой площади.
Таким образом, обязанность ответчика на выполнение данного обязательства представляется бесспорной.
В связи с расторжением договора размер данного обязательства может быть уменьшен.